주택 구매를 위한 4가지 레버리지, 전세와 증여

 

주택 구매를 위한 레버리지, 전세

 

지난 글에서는 주택 구매를 위한 4가지 레버리지 중 대출에 대해 알아보았습니다. 이번에는 4가지 레버리지 중 전세에 대해 알아보겠습니다. 먼저 전세의 개념에 대해 알아보겠습니다. 전세는 보증금을 맡기고 남의 집에 임차한 뒤 계약기간이 끝나면 보증금을 돌려받는 주택임대차 유형입니다. 쉽게 이야기하면 다른 사람의 집이나 방을 빌려 쓸 때 일정한 돈을 맡기고 방을 다시 돌려줄 때 돈을 온전히 돌려받는 것을 전세라고 합니다. 이와 반대로 월세는 다달이 돈을 내고, 계약이 끝나도 돌려받을 수 없다는 점이 다릅니다. 혹시 이런 전세제도가 우리나라에만 존재하는 것 알고 계셨나요? 전세는 우리나라에만 존재하는 특이한 주택임대차 제도입니다. 전세가 생기고 유지되는 이유는 임대인과 임차인의 이해관계가 맞아떨어졌기 때문입니다. 집주인은 부족한 주택구입자금을 전세자금을 이용하여 무이자로 융통하고, 세입자는 매달 이자를 부담하는 것보다 주택의 절반가격 정도에서 주택을 임차하는 것이 득이 되기 때문입니다. 하지만 최근 깡통빌라, 역전세 등의 문제로 인해 전세제도가 역사 속으로 사라질 것이다라는 의견이 나오고 있습니다. 사실 전세의 본질은 임대인과 임차인 간의 사금융(개인 간의 돈거래) 거래이고, 사금융 거래는 그 특성상 채무자가 돈을 갚지 않을 위험성이 굉장히 높습니다. 대한민국의 부동산은 역사적으로 우상향 해왔기 때문에 그동안은 임대인이 임차인의 전세자금을 돌려주는 지불능력이 크게 문제 되지 않았지만 집값 자체가 낮아지는 최근의 상황으로 인해 임대인이 임차인의 전세자금을 제때 돌려주지 못하는 문제가 발생할 수 있습니다. 그럼에도 월급만을 차곡차곡 모아 높은 가격의 주택을 구매할 수 없으므로, 우리는 임대인의 전세자금을 활용하여 자신의 재정 수준이 감당할 수 있는 주택을 구매해야 합니다. 뉴스에 나오는 집이 경매에 나오거나, 집값이 떨어져 큰일이다라는 사람들 대다수는 자신의 소득, 재정상태를 고려하지 않고 무리한 갭투자를 한 경우가 많습니다. 따라서 우리는 전세가가 떨어지면 대출을 받아서 임차인에게 줄 수 있는 최악의 상황까지 고려하여 주택을 구매해야 합니다. 우리나라에서 주택을 매수하는 대다수의 사람들은 대출과 전세라는 레버리지를 이용하는 경우가 많습니다.

 

주택을 매수하기 위한 자금 = 전세 + 대출(신용+주택담보) + 나의 자금이라는 것입니다.

 

따라서 자신의 능력을 객관적으로 파악해서 대출과 전세라는 레버리지를 적극 이용하시기 바라겠습니다.

 

주택 구매를 위한 레버리지, 증여

전세 다음으로는 주택 구매를 위한 레버리지 세 번째 항목인 증여에 대해 알아보겠습니다. 증여는 한쪽 당사자(증여자(贈與者))가 대가없이 자기의 재산을 상대방(수증자(受贈者))에게 주겠다는 의사를 표시하고 상대방이 이를 승낙함으로써 성립하게 되는 계약입니다. 한 마디로 타인이 공짜로 나에게 재산을 주겠다는 뜻입니다. 증여를 이용해서 주택을 구매하는 방법은 대표적으로 부모님에게 돈을 받아 주택 구매 자금에 보태는 것입니다. 하지만 이런 증여에도 세금이 붙습니다. 바로 증여세인데, 현재(2022.8월) 기준 증여세 세율은 다음과 같습니다. 이 자료는 국세청에서 찾아볼 수 있습니다.

 

<증여세 세율>

-1억원 이하에서는 세율이 10%입니다.

-5억 원 이하에서는 세율이 20%입니다.

-10억 원 이하에서는 세율이 30%입니다.

-30억 원 이하에서는 세율이 40%입니다.

-30억 원 초과에서는 세율이 50%입니다.

 

증여재산 공제 한도는 다음과 같습니다.

 

<증여재산 공제 한도액>

-배우자: 6억 원입니다.

-직계존속: 5천만 원입니다.

-직계비속: 5천만 원입니다.

-기타 친족: 1천만 원입니다.

단, 여기서 증여재산 공제 한도는 10년간의 누계한도액입니다. 즉, 부모와 자녀사이에는 10년 동안 5천만 원까지 무상으로 증여할 수 있습니다.

앞서 설명한 대출과 전세 자금을 활용해도 주택구매자금이 모자란 경우가 있습니다. 이때, 부모님께서 여유가 되신다면 증여라는 레버리지를 활용하는 것도 꽤나 매력적인 방법이므로, 세율을 고려했을 때 1.5억-2 억내에서 지원받는 것을 추천드립니다.

증여세는 국세청홈택스 홈페이지에서 계산할 수 있습니다. 국세청 홈택스 로그인하여 모의세금 클릭한 후 증여세 자동계산 코너에서 계산할 수 있습니다.

※국세청홈택스:www.hometax.go.kr  - 접속, 로그인 - 모의세금 - 증여세 자동계산 

 

이번 글에서는 주택 구매를 위한 레버리지로 전세와 증여에 대해 알아보았습니다. 다음 글에서는 주택 구매를 위한 레버리지 마지막 요소인 시간에 대해 알아보겠습니다. 감사합니다.